来源：雪球App，作者： 投资十六分之一，（https://xueqiu.com/1120527429/236512953）
01 万科的优势
万科是一家上市多年的优秀房地产开发企业。在业内具有经营优势：体现在开发产品满意度、物业服务和开发互相反哺、拓展租赁住房、布局物流服务、运营良好的印力商业、探索设立城市更新基金、通过REITs实现退出。在业内具有财务优势：体现在其货币资金充沛、现金短债比较高、净负债率较低、合同负债（已售未结）行业领先、“三道红线”指标维持“绿档”水平，保持行业领先的信用评级水平、上市多年连续分红、较低的融资成本；在业内的人才优势：早年业内就把万科作为地产界的“黄埔军校”，有些暴发户想在当地投资房地产项目，让自己的子女应聘万科工作，亲身参与和学习万科的经营、管理、营销及产品，万科的人力资源充沛可见一斑。上面这一段是我对万科竞争优势的印象，没有用干巴巴的数字去描述，相信大家也看多了数字堆成的研报。
02 万科持仓
万科是我目前第一大重仓股，在年初《说说我的持仓打算》一文中我介绍过，按2022年11月25日的仓位统计，万科约占市值的48%，持仓成本的56%。重仓的主要原因是预计房地产行业会因为房价下行，资金收紧后，行业内经营杠杆大、负债率高、销售能力不强的企业会倒掉，头部房企的市场占有率会在行业洗牌时进一步提升，从而在“危”中找“机”增厚自己在行业的深度和广度，万科就是我判断大概率会在这次行业洗牌时受益的几家房企之一。因此在2020年-2021年年底，对万科只买不卖，一路从32元买到了17元，主要成交价集中在27元左右，虽然经过两次分红，但到目前为止浮亏40%，加上所占用资金每年的5%无风险收益成本，妥妥的重仓被腰斩，承受了较大的投资浮亏压力。
03 最近的变化
万科经营的是房地产，也是普通家庭最大的消费品。从本质上看，房子这件商品也是由生产的供给端和销售的需求端组成，房企也是通过开发、销售环节的连续滚动实现盈利，那么供给和需求都要顺畅，房企才能盈利。最近这两端都有一些变化，也引发我有新的观察和思考。
1、供给侧的政策变化
近期供给侧的政策是越来越向好的，这对行业的影响是积极的、正向的。2022年11月23日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16条政策措施。2022年11月25日央行决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，本次降准预计释放5000亿元长期资金。
国家对房地产供给侧给予了足够的刺激，力度较大，这符合房企和市场的一致预期，保障了行业供给，企业在销售端各自发力，这个盘子就能转起来，行业就会朝着健康的方向发展。因此，供给侧的问题国家已经意识到，并经过顶层的政策实施将逐步传导到基层，那么需求侧是什么情况呢？
2、需求侧的现实变化
最近朋友圈和抖音上看到了这样一段话：“大家发现没，今年的疫情大家都变了，没有人在家蒸凉皮了、没有人在家炸油条了、没有人在家烤蛋糕了，连馒头都没有人蒸了。有的网友说那时候正好赶上春节，而现在正式奋斗的时候，还有的网友说，如果不是因为孩子要吃饭，我现在一天一顿饭就可以了，哪还有心情做饭。是啊，兜里的💰越来越少，家里的开销却只多不少，焦虑了、烦躁了，可是生活还要继续，也希望还能继续。”这段话说出了当下百姓面临的现状，消费降级是很多普通人今后几年不得不面对的情况，对不必要的开销能少就少，对必需品的价格敏感度也会越来越高。那么，对新购买房子的需求也会因为收入降低而向后延期。早上和朋友聊到，他下月房贷还没有着落，自己的小生意因疫情影响经营时断时续，收入直线下降，基本到了尽量维持的边缘，如果生意无法维持，下来只有躺平用原先微薄的积蓄继续还房贷，等疫情好转、社会各方面基本正常了再把生意重启。这些现象，代表了房地产市场需求端的现状，也反映了即使供给端没问题，需求在短期内也很难反转，至少反转的周期会延长。二手房置换新房也一样会受到消费能力不足，旧房卖不出去也不愿降价的局面，导致置换计划延后。房地产的需求因购买能力下降，产生了现实的变化，这一点对投资房地产企业的影响不能小觑。
需求侧的政策，也就是限购政策近期也有变化。各地变相取消限购，或降低购房门槛，通过人才引进，降低落户条件来争取更多的购房者。我所在的城市发出了《支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》减小了限购区域、对二孩家庭新购住房套数认定进一步放松。可以说，需求侧的购买能力下降和限购放松政策见效之间，至少还有时间要磨合和消化。
04 对万科的思考
先说结论吧。“我认为上面的两个变化，抵消了万科一些竞争优势”，请注意，我这里说的是抵消了万科一些竞争优势，有朋友会对这个结论产生疑问，虽然需求侧受疫情影响阶段性的抑制了需求，但这是房地产行业共同面对的问题，在供给侧的政策面，对房地产行业是越来越向好，为什么万科的竞争优势被部分抵消了？
下来我说说我对万科竞争优势的看法。在我买入万科的逻辑里，有一部分是因为万科稳健的财务状况（三条线保持“绿档”）保持行业领先，能经得住外部客观的 “风浪”而决定买入的，通过行业洗牌、大浪淘沙，留下优质企业，淘汰落后企业，在市场规模不变的情况下，优质企业的市场占有率不断提高，在下一个景气周期开始时逐渐获得更多的市场份额和更高的利润总额，体现行业自身的优胜略汰。因此，在当下，各种金融支持楼市、保交房、帮助困难房企处置风险、银行定向授信，使市场一致认为房地产行业撑过了“寒冬”正在积极迎来“暖春”。但这次政策的出发点是在“保交楼”、“保障消费者合法权益”，避免造成社会风险层面的保民生，因此全行业都会受益，之前杠杆大、经营激进的房企受政策扶持更大，这样发展，房地产行业大概会温和洗牌，倒下和死掉的头部房企会减少，万科市场占有率提升减弱、周期也会拉长，靠稳健的经营、稳健的财务在行业受困时得到更多市场份额的优势被消弱。行业内的公司会体现出，在当前政策支持的背景下，前期遇到困难大的房企，受政策助力业绩增速会更快，股价弹性更大；前期稳健经营，本身就没有过多财务和交付压力的企业（如万科），受政策加持部分的业绩增速较低，股价弹性较小。那么，在疫情影响阶段性抑制了需求，政策在大水漫灌，力求大家都活下去的情况下，万科的竞争优势自然就降低了，回到了之前行业共同发展的局面。
05 下一步的打算
通过上面对万科竞争优势的分析，结合目前万科这笔投资的现状和持仓占比，通过对投资心法的感悟，我有下面的打算：
1、在万科最高回购价（18.27元/股）附近卖出35%万科持仓，换回部分现金；
做这个决定对我来说挺难的，我是典型的亏损厌恶型投资者，说白了就是：只要认定一笔投资的是有竞争力的好企业，即使价格买高了，也会扛着等我想要的投资回报。这也是我近半年反复思考难以抉择的问题，房地产行业即使今后规模缩减也是一个10万亿的大市场，行业头部企业的市值一定不止1800亿元；但我占我50%仓位的万科却产生了50%的浮亏，并且单一行业占比超50%，单一个股持仓超50%，我对这笔投资总感觉不安，难以取舍。直到我第二遍读到唐朝老师推荐的台版《波克夏大学》“1995年投资备忘录，第9点投资心法：股票并不在乎你”之后，让我下定决心做出卖出部分万科股票的决定。书中这段话是这么说的
多么简单直白的话语，说出了投资大师在面对看错并产生亏损时的做法，面对全美航空从3.58亿美元到2.68亿美元这25%的亏损，巴菲特认为“并不一定要以失去它的方式，去赢回来。”这一句话点醒了我，在投资上承认看错和做错是很重要的，应该以更稳妥的方式把失去的赢回来。芒格的比喻更直接，将错误的投资直接定义为赌博，输了就应该转身离开。后面，巴菲特对于投资心态说的再贴切不过了，他说：“我们不能让理性凌驾于感情之上，股票并不知道你买了它，也不知道你付了多少钱、是谁推荐你买的、其他人又是付了多少钱……它根本不在乎”。是啊，股票根本不在乎你！因此，我们不能用感情去代替理性的投资决定。
2、用换回的现金择机买入同比例的贵州茅台；
关于贵州茅台之前的竞争优势，我在年初《持有贵州茅台的这两年 ——2020年-2022年贵州茅台投资札记》文章里有介绍，贵州茅台以往的经营表现也充分印证了它是一家优秀的企业。在最近疫情影响下，高端白酒企业也出现了库存压货的现象，五粮液、国窖1573和洋河都有这种情况，说明终端的消费能力不强，但贵州茅台深厚的指导价和市场价之间的业绩安全垫，使969元/瓶的出厂价不但无法撼动，甚至还有提价的空间，这样的确定性也许就是巴菲特所说的“不一定要以失去它的方式，去赢回来吧”。熬过了消费能力最寒冷的冬天，那将会迎来春暖花开的春天。择机买入的价格我定在了1450元-1550元之间，这和我年初文章里1238元买入的价格产生了差异，原因也很简单，年初的计算是按照2021年业绩对应的估值算出来的，一年里也没有达到这个价位，但茅台却实实在在生产了1年的基酒和商品酒，增长的确定性极高，因此股价1450元-1550元的区间是按照今年业绩增长18%-25%之间估算的。
在我写这篇文章的时候，茅台公告了特别股息派送方案和股东增持方案，估计茅台股价短期会涨过1550元，真是计划赶不上变化快，也希望能顺利完成万科换现金，现金买茅台的两笔交易。
2022年11月28日星期一